美國(guó)怎么征收房產(chǎn)稅

美國(guó)怎么征收房產(chǎn)稅

■ 周大偉

國(guó)務(wù)院辦公廳近日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱《國(guó)五條》）迅速被各界解讀為對(duì)“二手房交易差額征收20%所得稅”，引起軒然大波。

我一直以為，無(wú)論是《國(guó)五條》里所稱的“自有住房”，還是民間所稱的“二手房”，在法律概念上都十分含混。依照當(dāng)今國(guó)際通行的不動(dòng)產(chǎn)分類表述，公民所擁有的“自有住房”（無(wú)論屬于“一手”或者“二手”）至少可以包括以下種類：1.自住房產(chǎn)；2.度假房產(chǎn)；3.投資房產(chǎn)；4.出租房產(chǎn)。上述分類在法律和政策制定過(guò)程中具有重要意義。尤其在制定國(guó)家的相關(guān)稅收法規(guī)時(shí)，上述分類有助于根據(jù)公平和公正的法律原則，針對(duì)不同的情況予以區(qū)別對(duì)待。這方面，美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)值得我們參考和借鑒。

在美國(guó)，所有的美國(guó)公民（包括永久居民）如果收入達(dá)到稅法要求的付稅額度時(shí)，有義務(wù)每年向聯(lián)邦政府和州政府繳付所得稅。除非申請(qǐng)合法延期，所得稅繳付的最后期限為每年的4月15日。如果有人在稅務(wù)年度有房地產(chǎn)出售，出賣房產(chǎn)所得之利潤(rùn)當(dāng)然屬于個(gè)人所得稅的范疇。在稅法上，納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)所獲得的利潤(rùn)，即賣價(jià)和成本之間的差額被稱為資本獲利。

在美國(guó)，“二手房”一詞并不流行，每當(dāng)人民提及住房時(shí)，通常會(huì)明確地指明自己的房產(chǎn)的具體法律屬性，比如，該房產(chǎn)屬于個(gè)人住宅還是度假房產(chǎn)，或者屬于出租房產(chǎn)等等。在美國(guó)的稅法中，對(duì)出售或擁有上述房產(chǎn)所獲得的盈利有重大的區(qū)分，其中涉及到由法律強(qiáng)制規(guī)定的稅務(wù)優(yōu)惠措施，主要表現(xiàn)在：

第一，出售個(gè)人住宅（自住房）的稅務(wù)優(yōu)惠。在1997年5月之前，美國(guó)聯(lián)邦稅法準(zhǔn)許美國(guó)公民只要滿足下述兩個(gè)條件，即可在出售自己個(gè)人住宅時(shí)享有12.5萬(wàn)美元的免稅額：其一，業(yè)主夫妻任何一方達(dá)到55歲；其二，業(yè)主在出售此房屋之前5年內(nèi)在此房屋內(nèi)住滿3年。不過(guò)，自1997年5月之后，美國(guó)政府又出臺(tái)了新的公民自住房出售稅務(wù)優(yōu)惠政策，即如果業(yè)主擁有個(gè)人住宅滿5年，同時(shí)在此5年中的2年里將其作為主要住所，那么在出售該房產(chǎn)時(shí)，每個(gè)單身業(yè)主即可享有25萬(wàn)美元資金增值免稅額，如果是夫妻共有，即可得到50萬(wàn)美金的免稅額。依照美國(guó)稅法，度假房產(chǎn)、投資房產(chǎn)、出租房產(chǎn)都不屬于個(gè)人住宅之列，不得享有上述優(yōu)惠。

實(shí)踐證明，美國(guó)政府在稅法上對(duì)公民個(gè)人住宅實(shí)行的上述優(yōu)惠安排，對(duì)于改善民生、提高社會(huì)福利、避免與民爭(zhēng)利和保護(hù)大多數(shù)中產(chǎn)階層的利益，起到了非常積極的作用。這一優(yōu)惠政策一方面鼓勵(lì)人們參與房地產(chǎn)的投資，同時(shí)又設(shè)定了固定的年限以抑制房地產(chǎn)短期投機(jī)。在美國(guó)，上述稅收優(yōu)惠使很多退休老年人和中產(chǎn)家庭受益良多。今天，有很多美國(guó)退休老人，在辛苦了一生之后，將其自住房產(chǎn)出售，利用稅收優(yōu)惠所得之現(xiàn)金住進(jìn)養(yǎng)老院安享晚年。有些在大城市生活的中產(chǎn)階級(jí)家庭，將其自住房產(chǎn)出售，利用稅收優(yōu)惠所得之現(xiàn)金遷居到生活費(fèi)用低廉的中小城市，借此改善生活質(zhì)量。

第二，物業(yè)交換免稅法則。在美國(guó)，當(dāng)業(yè)主將其物業(yè)（無(wú)論是個(gè)人住宅還是其他非個(gè)人住宅）用來(lái)作為交換交易而非買賣交易時(shí)，稅法上提供給業(yè)主一種特殊的免稅優(yōu)惠安排。這種稅務(wù)優(yōu)惠通常需要滿足如下法定條件：其一，業(yè)主出售某物業(yè)之前或之后兩年內(nèi)，必須購(gòu)買另一棟價(jià)值相等或價(jià)值更高的物業(yè)；其二，業(yè)主依照稅法中規(guī)定向政府提交延遲付稅的申報(bào)。如果在規(guī)定的期間內(nèi)，業(yè)主不能購(gòu)買到另一棟價(jià)值相等或價(jià)值更高的物業(yè)，則必須向政府繳納法定的所得稅。

實(shí)踐證明，上述物業(yè)交換免稅法則的適用，在促進(jìn)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通、鼓勵(lì)投資和讓利于民等方面作用顯著。

需要特別指出的是，由于美國(guó)擁有高度發(fā)達(dá)的個(gè)人信用制度和有公信力的司法督查，試圖以弄虛作假（比如將出租房產(chǎn)謊稱為個(gè)人住宅，或制造買賣雙方的“陰陽(yáng)合同”等）的方式逃避稅收的行為，十分罕見。如果一經(jīng)抓獲，則嚴(yán)懲不貸。

盡管美國(guó)和中國(guó)的國(guó)情有所不同，但是在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)，就需要調(diào)整的關(guān)系和遭遇到的困難而言，其實(shí)它們都同屬人類社會(huì)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中所產(chǎn)生的必然現(xiàn)象。而在當(dāng)下的中國(guó)大陸，住房信息的全國(guó)聯(lián)網(wǎng)尚未到位，公民個(gè)人收入（尤其是官員們的收入）仍然無(wú)法有效核查，因此在相關(guān)法律實(shí)施方面具有一定難度。但是，避免出臺(tái)政策“一刀切”，力求循序漸進(jìn)，仍可以有所作為。

（摘自2013年第9期《中國(guó)新聞周刊》）