新政規(guī)定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政

新政規(guī)定房子賣不掉將暫停拿地 或再打擊土地財政

“兩會”后，關于樓市新政的猜測一直不絕于耳，3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合下發(fā)了《關于優(yōu)化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》)，新政的靴子終于落地。文件明確要求各地合理安排住房及其用地供應規(guī)模，優(yōu)化住房及用地供應結構，在樓市高庫存地區(qū)，減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，允許未開發(fā)房地產用地的轉型。

樓市新政將對房地產市場帶來哪些影響？專家分析稱，此次新政的出臺，并非“救市”政策，主要作用在于調整結構、規(guī)范土地市場秩序、保障民生等方面，同時還將助力三四線城市的庫存去化。但由于種種現(xiàn)實因素的制約，新政實施效果還要看各地出臺的具體政策。另外，專家還預測，在當前利好政策頻出的態(tài)勢下，后市樓市政策或將持續(xù)寬松。

要點一：合理安排住房及用地供應規(guī)模 高庫存地區(qū)暫停土地供應

《通知》提出，要合理安排住房和其用地供應規(guī)模。省級住房城鄉(xiāng)建設主管部門要加快編制本地區(qū)的住房建設規(guī)劃及年度實施計劃，對住房的建設總量、供應結構、空間布局和開發(fā)進度等統(tǒng)籌安排。對住房供應明顯偏多，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣，應減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應；住房供求矛盾比較突出的熱點城市，應根據市場實際情況有效增加住宅用地供應規(guī)模。

對此，亞豪機構分析，該項政策符合中央分類指導、因地施策的調控原則。在庫存高企的三四線城市，一方面要控制房地產市場的進口，減少土地供應，另一方面還要打開市場的出口，提振經濟、增加購房需求，才有可能逐步緩解區(qū)域房地產市場的供需矛盾。

但北京市房地產業(yè)協(xié)會秘書長陳志在接受中新網房產頻道采訪時表示，在住房供應明顯過量的城市，即使住房和土地結構調整，需求也不會很快增加，庫存的消化問題短時期內仍難以解決。中原地產首席分析師張大偉也談到，很多三四線城市的庫存積壓已經非常嚴重，一些城市即使在“救市”的情況下，依然有崩盤的風險。

同時也有專業(yè)人士提出，此項政策或將面臨執(zhí)行難題，亞豪機構指出，要地方政府壓縮土地供應，也就意味著減少土地出讓收入，對于地方財政收入過度依賴土地出讓金的城市來說，能否按照部委的要求落實執(zhí)行還是一個未知數。

要點二：優(yōu)化住房及用地供應結構 允許未開發(fā)房地產用地轉型

《通知》提到，要優(yōu)化住房供應套型，促進用地結構調整。對在建商品住房項目，在不改變用地性質和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許對不適應市場需求的住房戶型做出調整，支持居民自住和改善性住房需求。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的市、縣，可以根據市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案，用于新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目用途的開發(fā)建設。

這條規(guī)定為滯銷地塊及項目提供了新的機會，開發(fā)商手中的高風險地塊可以申請改變產品類型，滯銷項目可以申請調整戶型產品，從而打破市場困局。我愛我家集團副總裁胡景輝分析，該政策有助于解決目前我國三四線城市庫存過剩、土地供應無序的問題，將從供應和消化兩個方面逐步扭轉供大于求的問題，逐步穩(wěn)定房價。

但該項政策也或許將面臨執(zhí)行阻力，亞豪機構指出，不同性質的用地在拿地時的成本差距較大，以北京為例，2014年出讓的地塊中住宅用地的樓面均價為14557元/平方米，而商服用地的樓面均價僅為8549元/平方米，如果涉及到養(yǎng)老、文化、體育等用地，地價水平往往更低，開發(fā)商把高價拿到的土地轉換為低價值、回報周期長的用地類型，如果政府不給予一定補貼，必然會影響到政策的落地實施。

要點三：統(tǒng)籌保障性安居工程建設 “保障”“去庫存”效果兼顧

文件還提到，要進一步加大住房保障貨幣化工作力度，市、縣可整體購買在建房地產項目用于棚改安置房和公共租賃住房，或將尚未開工建設的房地產用地轉為棚改安置房和公共租賃住房用地的。

分析認為，該項政策有利于實現(xiàn)“保障”和“去庫存”的雙重目標。在陳志看來，很多城市一方面有著樓市高庫存的壓力，一方面存在大量的棚戶區(qū)改造的要求，政府通過把一些商品房轉化為安置房和公租房，把保障房建設和去庫存、調結構相結合，可以減少社會總的財富的浪費，這是比較合理的。

分析：“托市”并非“救市” 后續(xù)樓市政策或將持續(xù)寬松

“兩會”后，關于樓市即將出臺“救市”政策的猜測甚囂塵上，但對于此次調整，多位專家認為是“托市”并非“救市”，在陳志看來，此次政策談不上是“救市”政策，“調”的意味更多。胡景輝也認為，《通知》總體與我國新常態(tài)下的宏觀經濟政策相吻合，表現(xiàn)出“控規(guī)模、調結構、講秩序”的特征，是調整結構、規(guī)范土地市場秩序、保障民生，控制和消化庫存的舉措。

陳志還提到，這一文件實際是對2015年政府工作報告的一個落實，是原則性、指導性的意見，但相關政策的落地還要看各地出臺的具體政策及落實情況。

對于后市樓市政策走向，張大偉分析，2015年房地產政策將延續(xù)去行政、重市場的調控思路，已經有多地發(fā)布了房地產刺激政策，預計后續(xù)各部門都會出臺類似政策，并且有望在營業(yè)稅征收、一線中部分城市限購等環(huán)節(jié)進一步放開，地方政府還將非常直接的出臺稅費減免、購房補貼等多種“救市”政策。