上半年全國地產市場走勢述評

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新華網北京７月１７日電 題：地產市場：高壓下的降溫——上半年全國地產市場走勢述評

記者 王立彬

全國城市地價動態監測系統１７日晚發布數據顯示，２０１１年第二季度全國地價總體水平小幅上升，環比增速持續回落。長江三角洲、珠江三角洲、環渤海全國三大區域綜合地價環比增速均呈回落態勢；長江三角洲和環渤海地區綜合地價同比增速也呈回落態勢。

在中央政府及地方政府不斷加大保障房建設力度，限購、限貸、限價“三限”日趨嚴厲的政策高壓下，地產市場逐步平緩回調趨于降溫。但經濟總體增長、通貨膨脹預期及持幣者入市“避脹”形勢下，土地價格總體反彈壓力不可低估。

六成城市地價環比增速趨緩

由國土資源部土地利用管理司和中國土地勘測規劃院發布的這一監測報告指出，２０１１年第二季度，全國主要監測城市中，超過六成城市綜合地價環比增速較上一季度有所放緩，漲幅超過５．０％的城市僅有兩個。而居住地價變化與綜合地價狀況基本保持了一致。

在今年一季度的監測中，由于宏觀經濟、市場預期、通脹因素及調控政策等綜合作用，雖然全國地價總水平仍小幅上升，但百姓最關注的居住用地價格漲幅回落引領總體趨勢。第二季度監測數據顯示，居住地價變化與綜合地價增速趨緩基本保持一致。超過六成城市的居住地價環比增速有所回落，其中南北兩大熱點城市北京、杭州居住地價略有下降，降幅分別為０．５８％和０．５３％。而溫州等四個城市二季度居住地價出現負增長。近五成監測城市居住地價同比增速有所回落。

值得注意的是，在嚴厲的調控政策持續加碼的背景下，商品住房交易量下降，交易價格有所松動，受間接影響，二季度各用途地價增速較上一季度均有所放緩。全國商業、居住、工業地價環比增幅分別為２．７７％、２．１７％、１．１３％，較上一季度分別下降了０．５６、０．２７和０．３０個百分點。在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續轉向商業地產，二季度全國商業地價環比、同比增長率均為最高。商業地產是成為地產資本“蓄水池”還是新泡沫，值得高度關注。

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不讓二三線城市變成規避調控區

在東部沿海全國三大區域綜合地價環比增速回落同時，二季度綜合地價環比漲幅前十位城市中，濰坊、黃石、淮南、北海、南寧、重慶等二三線或西部城市赫然在列。而二季度綜合地價同比漲幅超過２０．０％的城市為昆明、深圳、石家莊、南寧。二三線以及西部地區城市地價總體處于升溫通道。

國土資源部最新公布的土地違法情況顯示，上半年，西部地區土地違法案件同比上升逾５０％。國土資源部執法監察局局長李建勤說，上半年國土資源違法違規形勢一大特點，就是違法用地面積東部下降１２．５％、中部下降１．２％，而西部上升５０．６％。而東部、中部欠發達地區違法用地也呈上升趨勢。總之經濟欠發達、起步比較晚的地區，違法用地呈現上升趨勢，而且上升幅度較大。一些原來在江浙、廣東特別是占地面積較大的項目逐步向西部轉移，產業轉移趨勢明顯。值得警惕的是，要防止產業轉移變成鋪張浪費、投機炒作的轉移。

中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在發布今年第一季度全國城市地價監測報告時就警告“隨著大中城市房地產炒作熱度的梯度轉移，要防止中小城鎮的住房及土地價格的跟風上漲”。在二季度監測報告中，她再次強調“謹防三、四線城市曲線規避調控政策現象，以免土地市場再度過熱。”

地產市場長期理性亟待制度破題

據全國城市地價動態監測組分析，上半年持續收緊的調控政策迫使地價漲幅回調。預計下半年，隨著緊縮性政策細化和落實、貨幣信貸常態回歸，市場整體寬裕流動性逐步有效回籠以及調控政策威力繼續釋放，各主要城市居住地價將總體趨穩。

今年以來，中央及地方政府不斷加大保障房建設力度，在限購、限貸、限價“三限”政策日趨嚴厲的政策基礎上，銀根進一步收緊，上半年六次上調存款準備金率、兩次加息，對開發企業資金面的持續施壓，使企業高價搶地狀況基本緩解，房價地價逐步平緩回調。但是，持續向好的國民經濟支撐了地產場穩中有升態勢。強勁的剛性需求，加上通貨膨脹率持續高漲、人民幣升值預期導致境外熱錢流入，持幣觀望者在“避脹”需求壓力下開始入市等，土地價格總體水平反彈壓力不容忽視。

綜合各類因素，要避免地產市場再度過熱，目前一要謹防地方政府落實中央政策的力度有所弱化，二要謹防三四線城市曲線規避調控政策。與此同時要看到，目前我國房地產市場調控中的一些根本難題尚未有效破解，如土地、金融、稅收等政策的綜合協調能力有待提高，地方政府追求局部經濟發展的內在沖動依然強烈等等，都屬于長期的制度性因素，亟待從體制改革層面早日有效破題。