樓市降價促銷或成大趨勢

1月1日，為期三天的第八屆中國（海南）冬季旅游房地產博覽會在海口會展中心開幕。展會中許多樓盤紛紛推出購房優惠活動（拼版照片，1月1日攝）。新華社記者 郭程 攝

一名南昌市民在春節期間收到的多條關于推薦樓盤和住房的短信（1月25日攝）。春節假期期間，各種樓市樓盤的打折信息滿天飛，置業廣告隨處可見，但是記者走訪后發現，在熱鬧的信息背后，龍年樓市其實是冷清開場。往年的春節假期，尤其是大年初三之后，各個樓盤銷售網點都很熱鬧，前來看房挑選戶型的市民絡繹不絕，但今年同期，眾多樓盤銷售網點都是門庭冷落。雖然從除夕之后，許多市民都接到了眾多推盤短信，一些樓盤甚至在外圍張貼巨幅讓利優惠廣告，但是前去看房的市民少之又少。新華社記者 彭昭之 攝

新華網北京１月３０日電（記者羅宇凡、華曄迪）雖然春節假期一向都是樓市銷售的淡季，但２０１２年慘淡的春節樓市似乎與以往不同。在調控力度不減，房地產市場庫存逐步攀升的大背景下，冬季樓市的這份“蕭條”注定還要持續。面對慘淡的銷量和日益緊繃的資金鏈，房地產開發企業要想在新春開始之際開啟樓市的“小陽春”，降價促銷似乎已經成為了不可避免的選擇。

庫存量創新高　買方市場漸成形

上海易居房地產研究院最新發布的報告顯示，截至２０１１年１２月底，我國１０個典型城市新建商品住宅庫存總量高達５９９８萬平方米，與上年同期相比，新增１６９０萬平方米庫存量，增長約３９．２２％，環比上月新增４．０５％，庫存量處于高位運行狀態。

在其選取的１０個典型城市樣本中，一線城市中廣州、上海、北京庫存增幅較為明顯，平均增幅較上年同期增長五成左右。而在二線城市中，杭州的庫存量達到３４３萬平方米，同比增幅高達９２．５％，居典型東部二線城市增幅之首。

報告指出，隨著調控政策持續收緊，以及資金鏈逐漸趨于緊張，開發商不得不加緊推盤，住宅的新增供應量在六月份開始明顯增加，特別是傳統旺季的九月、十月，開發商更是集中推盤，以期帶動銷售量的增長。

根據這份報告，截至２０１１年１２月底，北京、上海、深圳、廣州４個一線城市新建商品住宅庫存總量高達３０８４萬平方米，比上年同期增長約４６％，增幅較上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅庫存１０４６萬平方米，同比增長３３．９７％；上海新建商品住宅庫存９７３萬平方米，同比增長５１．９９％；廣州新建商品住宅庫存８００萬平方米，同比增長６４．５３％；深圳新建商品住宅庫存２６５萬平方米，同比增長３０．６３％。可見，在４個典型一線城市中，廣州與上海的庫存量較上年相比均有大幅的提高。

對于新建商品住宅存量不斷增加的原因，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，一是受資金鏈趨緊的影響，開發商加大商品住宅的新增供應量；二是受２０１１年限購、限貸等調控政策影響，投資投機需求被有效打壓，而對于部分自住需求來說，仍處于觀望中。

報告同樣顯示，截至２０１１年１２月底，青島、南京、廈門、杭州、南昌、福州６個典型二線城市新建商品住宅庫存總量為２９１４萬平方米，比上年同期增長３２．７５％，新建商品住宅存量從去年３月份以來已連續９個月大幅增長。其中，杭州新建商品住宅庫存３４３萬平方米，同比增長９２．５％；南昌新建商品住宅庫存１７８萬平方米，同比增長８６．８％；福州新建商品住宅庫存２４４萬平方米，同比增長７３．７％。南京新建商品住宅庫存６２７萬平方米，同比增長５６．０％；廈門新建商品住宅庫存３４０萬平方米，同比增長３２．７％；青島新建商品住宅庫存１１８３萬平方米，同比增長５．０％；除青島新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余５個典型二線城市新建商品住宅存量均明顯大幅增長，特別是杭州，存量較２０１０年翻倍增長。

南昌市一處樓盤張貼出的巨幅讓利優惠廣告（1月26日攝）。春節假期期間，各種樓市樓盤的打折信息滿天飛，置業廣告隨處可見，但是記者走訪后發現，在熱鬧的信息背后，龍年樓市其實是冷清開場。新華社記者 彭昭之 攝

調控基調不變　供大于求將繼續

“長期來看，商品房新增供應量是影響商品房存銷比變化的決定性因素之一。而商品房的施工面積和新開工面積是反映未來一段時間商品房供應量的主要指標，因此，商品房的施工面積和新開工面積將會對未來商品房存銷比變化產生一定的影響。”楊紅旭說。

２０１１年庫存激增、銷量銳減已成現實，而對于調控力度依舊不減的２０１２年而言，這“一增一減”的變化是否仍將持續呢？

“從新開工面積上看，２０１１年１到１１月份，房地產開發企業新開工面積共計１７．５億平方米，同比增長２０．５％，盡管增幅比上年有大幅回落，但是仍然略高于近十年的平均增幅。而從竣工面積上看，２０１１年１到１１月份，房地產開發企業施工面積共計３７．６億平方米，同比增長２６．０％，增幅處在歷史高位。”楊紅旭認為，盡管在持續的調控政策下，樓市長期處于低迷期，一些開發商市場信心不足，對某些項目推遲開工，但是整體上看，現階段房地產開發企業新開工面積和施工面積仍都處在歷史高位，因此，未來１年多的時間，商品房供應量仍保持較大規模的供應。

２０１１年１２月召開的中央經濟工作會議明確要求，要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。住建部部長姜偉新明確表示，要繼續堅持房地產調控不動搖，促進房地產市場健康發展。一系列政策信號都表明２０１２年房地產行業將延續既往的調控基調，這無疑將帶給房地產開發企業更為嚴峻的考驗。

“資金問題比較突出的開發企業不得不大力推盤，以期快速回籠資金，因此，預計２０１２年上半年供應量還將進一步加大；但另一方面，限購政策的延續將進一步擠壓投資投機性需求，剛性需求入市也將更加理性，預計上半年成交量將繼續處于低迷狀態。綜合上述兩方面因素看，２０１２年上半年商品住宅的存銷比還將進一步升高。”楊紅旭說。

去庫存壓力陡增　降價或成大趨勢

面對日益嚴峻的庫存挑戰，房地產開發企業的“去庫存化”速度也在隨之加快，降價促銷成為很多企業在面臨壓力時作出的選擇。

以北京為例，根據鏈家地產市場研究部統計，自１月上旬之后，北京新建商品住宅存量連日回落，春節假期之前已經回到１２萬套以下。１月１７日存量１１８８０８套，與２０１１年１１月初即第４５周時的存量持平。不過，在庫存數量減少的同時，存量住房數量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期卻出現了大幅度的增長。“排除１月份假期因素，目前，存量銷售周期達到２６１周。比２０１１年第４５周增長了１１１周，相當于消化速度減慢了７４％。同時，與其他一線城市６０周左右的消化周期比，明顯處于高位。”鏈家地產首席分析師張月說。

南昌市一處樓盤銷售中心內空無一人。新華社記者 彭昭之 攝

張月認為，雖然周成交量變動比較明顯，但排除假期等特殊因素，卻更能反映出短期內市場成交狀態的變化。“北京新建商品住宅市場在２０１１年下半年開始出現供應上漲、成交量遞減、庫存高速攀升特征，銷售壓力不斷累積。２０１２年１月市場轉入傳統銷售淡季，供應量大減，只有４個項目入市，提供住宅５０６套，還不及１月份平均周成交量。這是造成近期庫存量連續下滑的主要原因。”
根據北京市統計局近日發布的北京２０１１年四季度房地產業企業景氣狀況數據顯示，與２０１０年三季度高達１０９．２企業家信心指數相比，２０１１年四季度房地產企業家信心指數已經降到了７２．４。而２０１２年開局即面臨嚴重的低迷狀態，相信更會加深購房者觀望程度，開發商的信心指數也很可能將繼續降低。

“相比較于庫存本身，庫存消化能力更能反映市場的真實銷售狀態。”北京中原市場研究部總監張大偉表示，隨著庫存消化周期的延長，開發商的銷售壓力持續增大，在售樓盤可能會以特價促銷的營銷策略來快速去庫存，加快回籠資金，同時降低后期入市項目的銷售壓力。這種狀態會在一季度持續，并有可能引發今年的第一輪降價潮。

張月認為，２０１２年初，新建商品住宅市場成交低迷，庫存消化難度加大，開發商在推盤頻率和新盤定價上會趨于保守，“以價換量”的程度比去年年底加深。老項目折價促銷的同時，新項目入市價格也會保持相對低位。預計到傳統的春季銷售旺季之后，成交量可能得到一定程度的釋放，價格會出現平穩下調的局面。