房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“存量更新運(yùn)營(yíng)” 住房租賃市場(chǎng)迎發(fā)展新階段

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向“存量更新運(yùn)營(yíng)” 住房租賃市場(chǎng)迎發(fā)展新階段

中國(guó)新聞網(wǎng)

“房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心，就是整個(gè)行業(yè)都要適應(yīng)房地產(chǎn)由‘增量開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售’轉(zhuǎn)向‘存量更新運(yùn)營(yíng)’這一新發(fā)展階段。”中國(guó)人民大學(xué)城市更新研究中心主任秦虹近日在第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上解讀存量盤(pán)活的意義時(shí)指出。

在專(zhuān)家看來(lái)，存量盤(pán)活的關(guān)鍵在于對(duì)現(xiàn)有資產(chǎn)的高效利用，同時(shí)減少對(duì)新增土地的依賴(lài)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資源的可持續(xù)利用。

秦虹指出，過(guò)去我們土地、住房、金融等各方面的政策，以及企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式都圍繞著增量開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售來(lái)實(shí)施。構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式則要圍繞存量更新運(yùn)營(yíng)出臺(tái)新的制度安排。

其中，租賃住房是未來(lái)整個(gè)住房發(fā)展的重要一環(huán)，盤(pán)活存量的重要內(nèi)容。建立租購(gòu)并舉的住房制度是現(xiàn)階段消化存量房的必要舉措。

“租賃住房是存量資產(chǎn)的重要盤(pán)活方向，這表現(xiàn)為長(zhǎng)租公寓的大宗交易量逐年上升，以及保障性租賃住房REITs的優(yōu)異表現(xiàn)。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示。

在第六屆住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇上，與會(huì)嘉賓認(rèn)為，官方宣布的“‘白名單’項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億”“新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造和危舊房改造”，將對(duì)住房租賃行業(yè)產(chǎn)生較大影響。

ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《存量盤(pán)活背景下住房租賃行業(yè)價(jià)值發(fā)現(xiàn)》報(bào)告指出，隨著存量房收儲(chǔ)、城中村改造的快速推進(jìn)，住房租賃市場(chǎng)有望重塑供需結(jié)構(gòu)。

具體而言，市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)一批“黑馬”品牌，通過(guò)快速收儲(chǔ)存量房源，在短時(shí)間內(nèi)大幅擴(kuò)張管理規(guī)模。但部分地區(qū)可能會(huì)面臨保障房需求與存量房供給之間的不對(duì)稱(chēng)問(wèn)題，存量資產(chǎn)來(lái)源和類(lèi)型的多元化，將增加有效資產(chǎn)的篩選和改造難度，加劇行業(yè)微利運(yùn)營(yíng)的挑戰(zhàn)。

對(duì)此，趙然指出，這要求產(chǎn)業(yè)鏈條上不同功能板塊協(xié)同運(yùn)營(yíng)，“存量資產(chǎn)持有方應(yīng)該從‘投－融－建－管－退’全流程視角出發(fā)，進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活的戰(zhàn)略規(guī)劃。”

2024年9月，北京大紅門(mén)地區(qū)的南中軸國(guó)際文化科技園第二期竣工，大紅門(mén)服裝商貿(mào)城發(fā)展成包含近10萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間、3萬(wàn)平方米服務(wù)配套及近500套人才公寓的現(xiàn)代化高新科技園區(qū)，是城市從“增量開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”向“存量更新運(yùn)營(yíng)”過(guò)渡的典型案例。

“存量盤(pán)活是城市更新進(jìn)程中必然要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)。”秦虹表示，城市更新就是要告別過(guò)去房大拆大建的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，其實(shí)重點(diǎn)就是盤(pán)活存量。

清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授唐燕指出，未來(lái)城市存量盤(pán)活必須特別關(guān)注“職住平衡、交通便捷、生活便利”三大關(guān)鍵維度，這不僅是幫助保障盤(pán)活存量資產(chǎn)的有效策略，更是提升城市宜居性和推動(dòng)可持續(xù)發(fā)展的重要手段。