新進展不斷 房企化債或將提速

新進展不斷 房企化債或將提速

上海證券報

歲末年初，房企化債迎來新一輪的進展。1月9日晚間，碧桂園宣布境外債務重組提案的關鍵條款已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識。同日，萬科控股子公司2019年的一筆期限不超過5年的保險資管債權投資計劃，到期日調整至2026年12月31日。此外，融創中國、龍光集團、＊ST金科等公司的債務重組或重整事宜亦有新進展。

同策研究院聯席院長宋紅衛認為，房企化債取得新進展是相關方積極努力的結果，鑒于2025年仍是房企債務集中到期的時間點，預計房企化債工作在2025年將會進一步提速。

碧桂園、萬科積極化債

1月9日晚間，碧桂園發布公告稱，公司境外債務重組提案的關鍵條款已與由七家知名銀行組成的協調委員會達成共識，如果該重組提案得以落實，將使公司實現大幅去杠桿化，目標是減少債務最多116億美元；包括將債務到期時間延長至最多11.5年以及降低融資成本，目標是將加權平均借貸成本從重組前的每年約6％降低至重組后的每年約2％。

境外債務方面，截至2023年12月31日，碧桂園有應占有息負債總額（不包括應計利息）約164億美元。碧桂園境外債務重組提案擬給予債權人五個經濟選項，以將其范圍內債務轉換為現金（通過要約回購）、強制性可轉換債券、不同票據及貸款融資，向債權人提供以下架構：在交易的生效日將債權人所持相關范圍內債務通過要約回購出售給公司，以換取現金，價格較該等范圍內債務的面值存在折讓；純粹股權化；年期延長及部分股權化；年期延長并設有本金削減；僅延長到期日，不設本金削減。

作為重組提案的一部分，碧桂園控股股東正在考慮進一步對公司的資產負債表進行去杠桿化，其中包括將其在2021年12月至2023年9月期間向公司提供未償還本金總額為11億美元的股東貸款部分股權化。

“目前碧桂園已經收到不少債權人的表態，表示愿意長期支持公司渡過當前的難關，同時期望公司能夠盡快完成重組。”有接近碧桂園的知情人士表示。

在中指研究院企業研究總監劉水看來，碧桂園提供了較為豐富的工具供債權人選擇，有助于促進方案達成。如果方案最終落實，則能夠實現去杠桿，優化資產負債表。不過即使債務重組完成也只是走出債務“泥潭”的第一步，碧桂園仍需要充分改善經營基本面。

萬科于1月9日晚間發布公告，公司控股子公司武漢譽天興業置地有限公司前期通過保險資金不動產債權投資計劃形式向新華資產管理股份有限公司融資，公司為該筆融資提供連帶責任保證擔保，擔保期限為全部債務履行期限屆滿之日起2年。截至目前，本次融資余額20.4億元，經協商本次融資到期日調整至2026年12月31日。

自去年以來，萬科一直積極采取多種舉措促進回款，保障公司公開債務順利兌付。截至2024年9月30日，萬科回款金額超過1800億元，回款率超過100％；實現新增融資、再融資超770億元；積極推進大宗資產交易，2024年前三季度簽約金額超200億元。通過全力行動，萬科持續降解存量債務，2024年1至9月償還有息負債約700億元。

針對市場關注的2025年債務兌付問題，萬科向上證報回應稱，公司會全力以赴，繼續從經營端和融資端等多方面籌集資金，通過積極銷售回款、持續推進大宗交易、加快非主營業務退出和持續爭取融資資源等方式，應對相關債務兌付。

多家房企公布化債進展情況

近期有不少房企相繼公布了債務重組或重整的最新進展情況。融創旗下“H1融創03”重組方案于近日獲得表決通過。這意味著，融創自公布境內債整體重組方案以來，已有八只債券爭取到持有人支持重組。而尚未形成有效決議的最后兩只債券，分別為“H融創05”和“H融創07”，這兩只債券最晚應于2025年1月21日進行分期本息償付。

1月6日，龍光集團宣布，公司已就有關境外債務的整體重組方案的條款與若干境外債權人達成一致，整體重組方案將涉及（其中包括）注銷境外債務，以換取各境外債權人有權選擇包括現金支付、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據等四個選項中的一個或多個選項。

1月6日晚間，＊ST金科公告披露，公司、重慶金科、管理人、上海品器聯合體已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹等16家財務投資人分別簽署了《重整投資協議》，累計投資約10.68億元，合計受讓標的股份約10.27億股。

據公告，產業投資人及財務投資人將合計支付投資款26.28億元，受讓標的股份合計30億股。其中，產業投資人合計支付投資款7.56億元，受讓標的股份12億股；財務投資人合計支付投資款18.72億元，受讓標的股份18億股。

＊ST金科的經營方案顯示，公司將以司法重整為契機，化解流動性風險、消除債務負擔、淘汰低質低效資產，從根本上改善經營發展質量，有望成為本輪房地產行業出險中率先脫困重生的上市公司。重整后的公司將主要布局“投資管理、開發服務、運營管理、特殊資產”四大板塊，通過投資經營不良資產、運營開發中高端住宅、做精做強不動產服務、創新發展產業機會，實施“汰舊、取新、強鏈補鏈”轉型路徑，分階段實現短中長期經營目標。在徹底改善公司業務結構和經營業績的前提下，尋找新的增長曲線。

在政策利好下做好債務接續

宋紅衛表示，房企的債務化解工作節奏在加快，近兩年相關各方的心態發生較大的變化，大多數債權方意識到把預期降低是推動房企債務重組的必要條件。同時，國家在防范化解房地產行業風險方面也給出積極的政策指引和支持，增強了房企資產變現的能力，也讓債權人看到了化債的希望。另外，房企也在積極自救，給出相對合理的債務重組方案，并積極與債權人溝通，讓債權人感受到企業化債的誠意，這也是推動化債工作的重要基礎。

克而瑞研究中心總經理林波認為，對于房地產企業而言，要在現有政策利好背景下做好債務接續，可以通過增信支持政策，借助信用保護工具、連帶責任擔保等增信方式通過發行新債券實現“借新還舊”；還可通過發行ABS、REITs等方式盤活經營性物業，積極嘗試經營性物業貸款用于償還存量貸款和公開市場債券。房企也要與金融機構和債權人積極協商，適當延長債務期限，緩解當前的債務壓力。房企應對土地儲備進行結構性調整，尤其是加快滯重庫存的去化，加快低量級城市項目去化。