“預調微調”給樓市傳遞哪些信號？

資料圖：穩中有升不放松當前，從國內經濟形勢來看，穩增長的問題變得突出起來。在樓市調控的關鍵時期，穩增長不僅不等于放松調控，而且還要穩定已有調控政策，絕不讓調控出現反復。新華社記者 高微 作

…………………………………………………………

新華網上海５月２２日電（記者 葉鋒、魏宗凱）當前，從國內經濟形勢來看，穩增長的問題變得突出起來。房地產市場的調控如何體現“預調微調”要求？怎樣將市場調控與擴大內需有機結合起來？帶著這些問題，新華社“新華視點”記者走訪了有關部門及權威人士。

宏觀調控“不放松”，微觀措施“有差別”

中國房地產研究會副會長顧云昌對記者說，房地產市場受兩方面政策影響，一是宏觀經濟政策，二是房地產調控政策本身。“預調微調”并不等于樓市的宏觀調控放松，“穩定增長”意味著，在一段時間內不會再出調控新政策。

與此同時，調控政策不宜“一刀切”，應該“區別用力”。專家指出，房地產領域存在政策微調空間，比如在遏制炒房需求的同時，應該確保剛性需求；在實施穩健貨幣政策的同時，應該滿足保障房建設的融資需求等。“降房價與穩增長并不矛盾，適時微調有利于房地產調控效果深化。”國家信息中心經濟預測部主任范劍平說。

“帶看量下降了兩成，掛牌量略有上升，價格上存在３％到５％的商議空間，買家對房價存在一定的看跌預期。”上海中原地產寶山區長江西路門店經理陳潔華２１日告訴記者，目前房價在延續今年以來“穩中有落”的趨勢。

來自統計部門數據顯示，今年４月，７０個大中城市新建商品住宅價格同比下降的城市有４６個，比３月份增加了８個；環比下降的城市有４３個，持平的有２４個，上漲的有３個。雖然４月房價環比下降的城市數量較３月有所減少，但綜合其他數據，房價回調的整體趨勢未有改變。

根據中央有關“實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策”指示精神，業內人士認為，商業銀行可以考慮對中低收入購房者實施優惠利率，同時國家方面對這部分購房者予以貼息，以此促進房地產市場平穩健康發展。

一方面堅持“限購”，一方面滿足“剛需”

經濟界人士指出，在房價穩中有落過程中，商品住宅銷售和開發兩頭持續遇冷現象值得關注。

統計數據顯示，１到４月，我國商品房銷售面積同比下降１３．４％，其中住宅銷售面積下降１４．９％。一些熱點城市３月份出現成交回暖，但４月又出現下滑跡象。隨著傳統促銷“窗口期”的逐漸關閉，今年上半年樓市估計“難有起色”。

投資方面，今年前四個月，全國房地產開發投資同比增長１８．７％，其中住宅投資增長１３．９％，增速回落５．１個百分點。一些熱點城市投資回落尤為明顯。今年前四個月，上海房地產開發投資額為６１３億多元，同比出現０.１％的降幅，這是２００８年以來首次步入負增長區間。投資降速的背后，是土地購置面積、新開工面積等指標的全面回落。

住建部房地產市場監管司副司長張小宏表示，新開工出現負增長，值得警惕和關注，下一階段保持一定供應量是很重要的任務。業內人士認為，目前“增供應”難度較大，需要激活房地產業“開發與銷售”鏈條的諸多環節。

比如，在土地環節，需要嚴控土地價格，降低地價成本在房價中的比重；在開發環節，應通過減免稅費減輕企業負擔；在銷售環節，應嚴格落實差別化的信貸、稅收等政策。讓首次購房、合理的改善性購房等剛性需求能夠充分滿足。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說：“由剛需構成的房地產市場就是實體經濟，應該通過制度安排讓銀行資金支持這部分購房需求。”

“銀行貸款利息若能調低一些，可幫助一大批年輕人減輕負擔。”打算購置婚房的上海白領劉恒說。

盡快增加保障房、普通住房供給

上海中技樁業股份有限公司是國內最大的混凝土預制方樁生產企業，近年來不斷加大保障房市場的產品份額。“今年一季度，公司用于商品房開發的方樁銷售下降超過三成，但用于各類保障房建設的方樁銷售相應增加，以至于公司整體業績好于行業水平。”中技樁業董事長顏靜剛說。

這只是保障房“穩增長”的一個縮影。去年上海完成房地產開發投資增長９．６％，其中保障性住房占住宅開發投資的３４．３％，占整個房地產開發投資的２２．１％。

據了解，今年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程７００萬套以上，基本建成５００萬套。到今年４月底，已開工２２８萬套，開工率為３０％，基本建成１５０萬套。

復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說，按照中央有關“以擴大內需為戰略基點”的要求，需要進一步推進保障性安居工程，充分發揮其對投資和消費的拉動作用，為經濟增長提供重要動力。

顧云昌說，樓市調控從表面上看是調房價，實質上是調結構，要增加保障房和中小套型普通商品房的比重，填補商品房投資下滑留下的缺口。

“推進保障房建設還可以與建材下鄉、家電下鄉、節能產品惠民等措施形成合力，進一步放大對內需的拉動效應。” 光大證券分析師何偉說。

專家建議，按照“保民生”“穩增長”的要求，應當進一步推進政策落地，著力破解保障房和普通商品房建設在土地供應、資金籌措等各方面的困難。