十年“房奴”解套折射中國樓市變遷

從“不敢貸”到“怕沒貸”:十年“房奴”解套折射中國樓市變遷 

２０１２年，對不少中國的商品房購房者來說是一個特殊的時間節點。本世紀初到２００３年前后，中國的商品房市場迎來了第一波住房按揭貸款熱潮，大批工薪階層通過貸款實現安居夢。時至今日，第一批貸款購房者將為房貸畫上句號。從最初幾萬、十幾萬，到今天幾十萬、上百萬甚至數百萬元房貸，十幾年來“房奴”的變化折射出中國商品房市場的變遷與進化。

房價十年：讓“負翁”變“富翁”

２００３年，北京西北四環的世紀城被評為當年京城的十大熱銷樓盤，每平方米５０００多元的房價對于當時的北京市民而言依舊奢侈。就在那一年，２５歲的孟為貸款３０萬元在世紀城買下了自己的第一套房子。

“當時每個月的收入也就四五千元，我幾乎每天都在算，要用多少年才能還清所有的貸款。”孟為說。

孟為的擔心在那一代貸款買房者當中十分普遍。不過，隨著時間的推移和房地產業的大繁榮，第一代購房人很快就從第一批“負翁”變成了“先富起來”的人。

２０１２年，世紀城一期二手房的均價已經達到每平方米４７０００元，比十年前翻了１０倍。從負債累累到坐擁百萬，第一代貸款購房者早就不再為月供的問題擔驚受怕。

房價十年變遷，讓第一批貸款買房者變成了真正的幸運兒。中原地產市場研究部抽樣統計數據顯示：在北京等城市，目前上市的二手房，房本年齡５年以上的普通住宅，超過八成已經全款付清；而房本在２００５年之前，也就是購買超過８年的，基本上已經沒有貸款。

鏈家地產市場研究部研究院張絮告訴記者，１０年前買房的有很多早就利用巨大的房價差換房，變相提前結束了“房奴”生活。可以說，２００３年左右是我國最近１０年買房的最佳時期。房價低，政策好，走勢佳。“他們是最不像‘房奴’的一批貸款購房者。”

房貸十年：從“不敢貸”到“怕沒貸”

住房按揭貸款的歷史其實遠比１０年長得多——早在２０年前，中國建設銀行上海分行就貸出了全國第一筆個人房屋貸款。

不過，雖然房貸業務已有２０年，但房貸真正的發展期卻是從１９９７年開始的。這一年，央行頒布《個人住房擔保貸款管理試行辦法》，規定貸款比例最高限額是房價的７０％，貸款年限最長為２０年。也正是從這一年開始，商品房和個人住房貸款開始走近普通百姓。

“開始我們是不敢貸款的。”今年已經５６歲的陳衛國告訴記者，１０年前他每月的工資只有３０００多元，積蓄不過幾萬元，想買個大點的房子除了貸款別無他法。對于不少第一批貸款購房者而言，向銀行借錢與其說是實現安居夢的捷徑，不如說是萬般無奈下的選擇。

然而，隨著房價不斷上漲，商品住房所具備的再也不僅僅是簡單的居住價值，更多的則是保值增值功能。對房屋升值的追逐和對房價高漲的恐懼，讓越來越多的人義無反顧地投入到貸款買房的大軍中。

據鏈家地產市場研究部統計，２００３年在北京購置一套９０平方米的住房平均只需約４０．５萬元，貸款２０萬到３０萬元，月供僅需１４００元左右。而今天，貸款買房者月供過萬元已經十分普遍。月供比十年前漲了１０倍，人們對住房貸款的渴望卻更加強烈。隨著去年以來房地產調控持續發力，差別化信貸政策逐漸深入，個人住房按揭貸款不斷收緊。人們擔心的不再是是否還得起月供，而是能否從銀行貸到足夠的資金。

統計數據顯示，１９９７年全國房地產個人貸款余額不到２００億元。２００１年底，全國房地產個人貸款達６６００多億元，是１９９７年的３５倍。而到了２０１２年，全國主要金融機構上半年的個人住房貸款余額就達到了６．９萬億元，是１９９７年底的３６３倍。

未來十年：今天的“房奴”何時解套？

十年前的所謂“房奴”其實早已不存在解套的問題，２０１２年這個時間節點，對于第一批貸款購房人而言更多的是一種象征。而對于近三年來的購房者而言，房貸依舊是結結實實壓在頭頂的一座大山。

在中原地產市場研究部總監張大偉看來，“我國房價上漲幅度最大的是在２００９年到２０１０年之間，這幾年來的購房者承受了高房價的壓力，是真正意義上的‘房奴’。”

“房地產調控應該有更大的視野，要盡快提高居民收入的上漲速度，使其與房價的上漲幅度相匹配。對貸款買房的普通購房者要定向減稅，擴大保障房的保障面，減低剛性需求購房者的購房壓力。”張大偉說。

不少專家認為，與十年前的購房者相比，現在那些窮盡了幾代人積蓄、背負著幾百萬元債務的購房者無疑更需要關注；那些被高房價擋在大都市外的年輕人更需要關心。而這些，恰恰是目前正在進行的房地產調控所要著力解決的問題。也是未來十年甚至更久的時間內，中國房地產市場能否健康穩定發展的關鍵。