地王再現，房價會再走高嗎？

地王再現，房價會再走高嗎？ 

深冬寒意漸濃，全國土地市場卻是一派熱鬧場面。近期，從北到南，一線城市地王頻現，讓年底樓市再度升溫。

11月30日，備受矚目的南京下關濱江G50地塊以高達56.2億元的價格成功出讓，該成交價遠超今年已有的土地成交總價紀錄，成為今年全國總價地王。而此前的11月27日，北京、上海地王同日產生，兩地均順利以超過3萬元/平方米的樓面價成功出讓；11月28日，深圳新的總價地王誕生；隨后廣州推出的九宗地塊也全部成功拍賣，部分地段價格創出新高。

短短幾日之內多個城市多宗土地順利高價出讓，是土地市場沉寂數月后的集中爆發？還是地產商未雨綢繆為日后準備糧草？讓市場擔憂的是此舉將如何影響未來房價走勢，會否進一步推高房價？

供地熱潮催生地王

資料顯示，北京日前入市的地塊是位于朝陽區農展館北路的一宗住宅混合公建用地，雖然規劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價就達到20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，這一單價創北京土地起拍價的歷史新高。

同日成交的上海地王，則由黃浦區594（北塊）、596街坊商辦地塊以27.7億元拍得，其高達3.6萬元/平方米的樓面價也刷新了今年滬上土地單價紀錄。

今年前三季度，雖然保障房用地計劃完成情況較好，但商品房用地供應仍存在較大缺口。由于此前欠賬太多，多數城市將難以完成今年全年的土地供應計劃。

而土地市場回暖的另一個重要因素則來自開發商的積極性。“今年賣了800億元，才買了100多億元的土地，怎么就叫‘瘋狂拿地’？”此前，保利地產廣東公司董事長余英在微博上的言論道出了開發商的拿地意愿。中原集團研究中心統計數據顯示，11月中上旬，萬科、綠城、招商、保利、富力和金地5家企業合計拿地權益支付價達到110.45億元。

社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者，開發商突然對土地如此渴求，主要是因為今年以來開發商忙著賣樓去存貨，經過此前的市場熱銷和各項融資舉措，前三季度開發商基本完成全年銷售任務，回籠資金充裕，不買地明后年無房可賣，買地也是為了補充庫存。

今時地王趨于理性

上次全國樓市如此密集地出現地王，還要追溯到2010年初。當時，各地土地市場供需兩旺，地方政府不斷推出大量優質地塊，并迅速被市場熱捧。出于對后市預期良好，房地產開發商拿地熱情空前高漲，形成當時各地地王涌現的局面。

業內人士普遍認為，與之前地王現象在土地市場偏熱的市場環境下誕生不同，今年地王溢價水分不高，相對理性很多。

“連續兩年多的房地產宏觀調控擠壓了市場上的購房需求，使樓市交易量下降，房價出現停滯，也拖延了房地產商的拿地行為。更為重要的是，此次誕生地王的地塊多為各地的優質、稀缺地塊，好地段賣出高價格從而產生地王是正常現象，本身就是土地資源優化配置的體現。”在牛鳳瑞看來，核心地段的優質地塊入市，房企自然不會放棄好機會，地王出現也順理成章。

牛鳳瑞認為，由于房企的預期透支造成此前地王高價拿地，結果近幾年地王面臨不小的銷售壓力。目前總體上房企對于土地成本的控制是比較嚴格的，土地整體溢價率明顯走低，顯示企業對拿地十分謹慎。

顯然，此次地王誕生并不具備普遍意義。資料顯示，大部分地王位于城市的核心地段，在熱點城市土地供應郊區化的趨勢下，其區位優勢凸顯無疑。同時，這些地王的用地性質多為住宅或商用，配建規模較小，容易吸引企業參與。

地王對房價影響有限

面粉已經比面包貴了，面包有理由賣得更貴——地王重現也讓市場開始擔憂會否就此推高明年房價？

“不要過度解讀地王對房價的影響，房價的走向取決于社會整體生活成本、生產資料成本等多重因素。要看到，部分地段拍出高價，也能讓各地有資金投入到保障房建設中，讓保障房建設更有保障。”牛鳳瑞表示，與兩年前的市場狂熱相比，當前房屋和土地市場均處在觸底升溫過程中，市場尚不具備大幅反彈基礎，無論是購房者還是地產商都較從前更加理性。

事實上，近期土地拍賣的火熱，并沒有像以往那樣帶來所謂的天價地王。這要歸功于各地主管部門在土地拍賣中采取的限價措施。此次廣州的土地拍賣會，就實行了限價和競建保障房相結合的形式，其中三宗比較搶手的住宅用地都設有最高限制地價，當報價達到最高限價后，參與競買的企業或個人就需要通過配建保障房或拆遷安置房，才能得到競標地塊。

北京中原地產市場研究部總監張大偉則認為，在目前市場回暖的情況下，地王出現對市場非理性發展有明顯的推進作用。對整體房地產市場的影響不大，但其對樓市心理預期影響較大。

據北京師范大學金融研究中心主任鐘偉預測，2013年房地產市場銷售要好于開發投資，住宅銷售要好于非住宅，但房地產企業總體開發投資增速不容樂觀。他建議未來房企“應該減少大面積拿地造城的沖動，拿一個不太大的地塊，做一個比較像樣的產品，維持一個比較穩定的利潤，是比較理性的做法。”