土地增值稅“清繳風暴”將持續 由靈活收繳變重點清繳

土地增值稅“清繳風暴”將持續 由靈活收繳變重點清繳

《經濟參考報》記者獨家獲悉，在國稅總局要求下，2014年多地掀起土地增值稅清算潮，清算比例高達80%至90%，清繳力度空前。而在2015年，土地增值稅清算風暴仍將繼續。

業內人士表示，長期以來靈活收繳的土地增值稅，現階段已成為地方重點清繳項目，對于資金較充足的房企影響并不大，但對于大多數需要補充現金流的中小房企來說無疑是雪上加霜。

《經濟參考報》記者從權威渠道獲悉，自2014年起，國家稅務總局便要求各地加大土地增值稅清算力度，僅東部某省清算入庫稅額約是2013年的兩倍有余。此外，南京方面，2014年度共清算審核121個項目，清算補繳稅款2.3億元。開封方面，2014年共清算審核37個項目，完成清算計劃的132%，清算補繳稅款7177萬元，同比增加1703%。汕頭更是成立了48個清算小組專門進行土地增值稅清算，使土地增值稅實現42.3%的增長。新疆哈密地區，2014年土地增值稅征收入庫1.63億元，同比增長216%。

對此，中原地產市場總監張大偉對《經濟參考報》記者表示，作為地方稅種的土地增值稅由于征收條件較為靈活，因此在前幾年地方財政收入較好之時，收繳工作一直處于靈活操作狀態。但近兩年來看，一方面國家加大了督查力度，另一方面，土地出讓收入下滑，地方財政收緊，地方政府加大土地增值稅清繳也是無奈之舉。

一位地市級房管局負責人表示，過去多少會根據當年財政收入水平視情況收繳，有時還能給房企開個綠燈，但自從去年開始，稅務部門便完全按照超額累進稅率分級征收，甚至有的項目進行提前清繳。

事實上，上市房企張江高科此前發布“關于會計估計變更的公告”指出，為了能提供更穩健的會計信息，公司擬對土地增值稅計提比例進行會計估計變更，通過對歷年一手房銷售項目進行土地增值稅清算稅負測算后，預計計提土地增值稅稅額在2.4億元至3.2億元區間，預計將減少2014年度當期凈利1.7億元至2.4億元區間。

值得一提的是，2011年至2013年，張江高科凈利潤分別為4.67億元、3.70億元、3.72億元。以在2014年弱市下，張江高科凈利潤仍能達到三年平均值計算，多計提土地增值稅部分將占到當期凈利潤的42%至59%。

一位上市房企副總裁在接受《經濟參考報》記者采訪時指出，土地增值稅政策對大型房企而言影響相對有限，但以往用于合理避稅的手段現階段難以為繼，那些缺乏良好財務規劃、依賴土地升值獲利的中小型房企，將面臨嚴重沖擊。

張大偉也認為，加大清繳力度將使依賴該部分資金以補充現金流的中小房企在2015年日子更難過。wind數據顯示，截至目前，按照申萬一級行業分類，滬深兩市已經有27家房地產類上市公司公布了2014年年報，27家地產類上市公司共實現經營活動現金流凈額-162億元，較2013年同期的-75億元進一步減少了87億元。截至報告期末，上述27家上市公司現金及現金等價物凈增加額為41億元，較2013年的139億元減少了98億元。

此外，就全部上市房企來看，截至2014年第三季度，在144家上市房企中，僅45家經營性現金流為正，其中，萬科一家超過100億元，金投銀泰、西藏城投超過10億，23家房企僅超1億元，剩余19家經營性現金流僅千萬元甚至不足百萬元，其余99家房企更是為負。

雖然2014年土地增值稅已開展了部分集中清繳工作，但據記者了解，2015年各省市將進一步加大清算力度，湖南株洲于1月底舉辦土地增值稅專題培訓班對地稅稽查局全體干部及各縣區業務骨干進行培訓，著力清掃潛在工作障礙，確保土地增值稅專項檢查順利推進。

除此之外，東部某市地稅局人士告訴《經濟參考報》記者，該市在去年加大土地增值稅清算審核的基礎上，今年將進一步對現有符合條件的項目開展清算審核。嚴格要求應清算和可清算項目全部完成清算。

“針對這種形勢，我們要求各地對2014年未完成審核的項目和2015年達到清算條件的項目，要全部完成審核，在此基礎上，抽取部分項目進行復核清算。”上述人士告訴《經濟參考報》記者，“此外，2014年清算審核應納稅款與實際入庫稅款之間有高達數千萬的差額，我們要求2015年各地制定欠稅清繳計劃，彌補收入缺口。”

該人士表示，在房地產市場基本平穩，土地增值稅政策沒有變動的情況下，考慮清算審核項目數量減少的減收因素，通過加強預征管理、提高清算審核質效和加大欠稅清理等征管手段，2015年土地增值稅收入力爭與2014年持平。

值得注意的是，多位接受《經濟參考報》記者采訪的專家表示，2015年加大力度清繳土地增值稅體現了稅收應收盡收的原則。日前稅務總局制定并公布了《關于全面推進依法治稅的指導意見》，土地增值稅的及時清繳也是依法治稅的體現，清繳行動與房地產政策并無關聯。