政府采購物業管理應與法俱進

政府采購物業管理應與法俱進

■ 明譚

《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》已正式發布，其中多處提及物業領域相關內容。如要加快發展物業服務業、加強物業服務監管、改進服務質量等。由于《中華人民共和國民法典》（以下簡稱“民法典”）今年起實施以及物業管理相關規范性文件的修訂，使得政府采購物業服務需要在若干環節的做法上與時俱進。

采購人的物業服務合同適用民法典

民法典中的物業服務合同章節規范了業主（含業主委員會）與物業服務人之間的物業服務合同關系。業內有觀點認為，民法典主要規范的是一般住戶業主，采購人只能參照適用相關法律條款。對于此觀點，筆者有異議。

按照國務院發布的物業管理條例第六條的定義，房屋的所有權人為業主。那么政府機關事業單位的辦公用房等物業資產所有權人是誰呢？按照中辦、國辦印發的《黨政機關辦公用房管理辦法》，黨政機關辦公用房的房屋所有權、土地使用權等不動產權利，統一登記至本級機關事務管理部門名下。此辦法中提到的黨政機關，除了一般意義上的機關，還囊括了人民團體和參公事業單位。辦法中提到的辦公用房，概念上也包括了黨政機關占有、使用或者可以確認屬于機關資產的，為保障黨政機關正常運行需要設置的基本工作場所，包括辦公室、服務用房、設備用房和附屬用房。因此，一般來說，黨政機關辦公用房的業主就是本級的機關事務管理局。至于辦法中沒有涉及到的公益一類、二類的事業單位的辦公用房，要么是使用了黨政機關的用房，業主仍為本級機關事務管理局；要么是獨立有屬于自己的辦公用房，業主就是單位自身。從采購人這個整體角度看，其建筑物及其附屬設施（含辦公室、服務用房、設備用房和附屬用房）的業主要么是機關事務管理局，要么是使用單位自身。這兩者均符合物業管理條例第六條中對業主的定義。因此，采購人的辦公用房等物業資產受民法典的約束。鑒于民法典還規定，國家機關和事業單位對其直接支配的不動產和動產，享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。采購人自主采購物業服務的行為，也是受法律保護的。因此，采購人的物業服務合同，顯然也適用民法典。

采購人應依照民法典進一步完善采購合同范本

民法典中首次將物業合同列入典型合同之中，明確了物業服務合同應為書面形式，并確定了其主要內容。合同主要內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。同時，物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，構成物業服務合同的組成部分，對物業服務人具有法律上的約束力。因此，采購人有必要在采購文件中更新物業合同范本，及時將日常實務操作中容易忽視而民法典又予以規范的相關要點納入文本，以便明確采購人與物業服務供應商的權利義務，更好維護各自的合法權益。從物業服務供應商履行義務角度來看，采購文件的合同范本可增加以下三方面內容：第一，不得將物業服務整體轉委托。民法典第九百四十一條規定，物業服務人將物業服務區域內的部分專項服務事項委托給專業性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業主負責。物業服務人不得將其應當提供的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務分解后分別轉委托給第三人。采購人應當確切將此條列入合同范本中，確定懲處措施，明示供應商必須遵守。第二，履行信息公開義務。民法典第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。這是以往物業服務中供應商比較欠缺的一部分，建議采購人應著重在合同中予以約定。第三，終止服務后的配合移交義務。民法典第九百四十九條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主，配合新物業服務人做好交接工作，并如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止后的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。這一條款對于實踐中很多物業服務終止時產生的移交糾紛，應當在合同文本中得到體現。

各方應多措并舉提高物業服務采購質效

一是按照《黨政機關辦公用房管理辦法》要求，具備條件的地方要逐步推進政府購買統一物業管理服務。機關事務管理部門應當會同有關部門，按照經濟、適度的原則，制定本級黨政機關辦公用房物業服務內容、服務標準和費用定額。

二是盡量明確采購需求。例如有些地方已經開始形成物業服務需求表格，敦促采購人從物業服務總人數、各崗位人員數量、相關崗位工作職責和服務標準、上崗資格證書要求、是否提供服裝和物業用房等方面，細化采購需求。各地可以結合實際，加快推廣已有的物業服務采購需求好做法，形成合力。

三是加強部門聯動，加大對物業服務人的懲處力度。由于部分地方物業主管部門已經開始對物業服務企業和項目經理實行信用等級評價，采購人應與物業主管部門加強聯動，互相及時通報物業服務人履行合同情況，為采購人開展選聘、續聘物業服務企業、調整物業服務收費標準等提供參考。同時也促進物業服務企業的優勝劣汰，為一般業主選用物業服務提供參考。尤其是要積極受理舉報信息，嚴厲打擊物業服務企業整體轉委托行為。

四是將物業服務招標整體納入公共資源交易平臺。各地物業主管部門已紛紛出臺物業服務招標管理辦法，將物業服務招標納入公共資源交易平臺，有利于大眾更好監督相關制度的執行。

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