物業服務管理項目中最低評標價法和綜合評分法孰優

【實務探討】

物業服務管理項目中最低評標價法和綜合評分法孰優

■ 本報記者 吳敏

某地方政府采購中心向記者反映，物業管理服務項目采購公告一經發出就遭質疑。這類物業管理服務項目往往能夠達到公開招標數額標準，因此，常常采用公開招標采購方式中的綜合評分法而不是最低評標價法進行評審。對此，供應商們常常不滿，認為最低評標價法才是公平的“打分器”。

公開招標的物業管理服務項目一定要采用最低評標價法嗎？《中國政府采購報》記者針對該問題進行了采訪。

法律如何規定

記者查閱了相關法條，與上述問題直接相關的有一部法規和財政部一個規范性文件。

其中，《中華人民共和國政府采購法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）第三十四條規定，政府采購招標評標方法分為最低評標價法和綜合評分法。最低評標價法，是指投標文件滿足招標文件全部實質性要求且投標報價最低的供應商為中標候選人的評標方法。綜合評分法，是指投標文件滿足招標文件全部實質性要求且按照評審因素的量化指標評審得分最高的供應商為中標候選人的評標方法。技術、服務等標準統一的貨物和服務項目，應當采用最低評標價法。

《政府采購需求管理辦法》第十九條則明確規定，采購方式、評審方法和定價方式的選擇應當符合法定適用情形和采購需求特點，其中，達到公開招標數額標準，因特殊情況需要采用公開招標以外的采購方式的，應當依法獲得批準。采購需求客觀、明確且規格、標準統一的采購項目，如通用設備、物業管理等，一般采用招標或者詢價方式采購，以價格作為授予合同的主要考慮因素，采用固定總價或者固定單價的定價方式。

綜合以上兩條規定，質疑供應商會提出，公開招標的物業管理服務項目種類多樣，應當采用最低評標價法。

對此，采購人常常這樣辯稱：物業管理服務項目種類多樣，有普通辦公樓宇保潔的項目，也有醫院、高校等需求復雜的特殊場地項目，如果全部采用最低評標價法進行評審，很難遴選出專業的物業公司。

各地實踐高度一致

公開招標的物業管理服務項目是否只能采用最低評標價法呢？對于這種提法，各地實踐是怎樣的？地方政府采購人士又是如何看待的？

在中國政府采購網上，記者對近期采購物業管理服務的寧夏、福建、江蘇、廣西、重慶、天津等地進行了梳理。能夠查到公開招標文件的物業管理服務項目，評審方式幾乎都是采用綜合評分法。

為何大家都選擇了綜合評分法，而沒有選擇最低評標價法？很多項目負責人在接受采訪時，一致提到了采購人的因素。寧夏回族自治區政府采購中心工作人員劉揚直指，目前采購人均要求采用綜合評分法采購物業管理服務。采購人認為，既然是采購人負主體責任，那么，采取什么樣的評審方式，應當由采購人來決定。

對于法條的不同理解，也是其中一個重要因素。例如，江蘇省政府采購中心、南京市公共資源交易中心近日對“2022—2023年度江蘇省省級、南京市市級、南京市江北新區、南京市區級黨政機關事業單位及團體組織物業管理服務定點采購項目”進行公開招標。項目招標文件明確采取綜合評分法進行評審。其中，價格分占15分。該項目的采購人代表江蘇省財政廳唐先生認為，《政府采購需求管理辦法》第十九條中提到了“一般”兩個字，很多采購人就會認為，物業管理服務項目應該采用招標方式，并運用綜合評分法。

除此以外，大家對于物業管理服務到底是不是需求客觀、明確，規格、標準統一的采購項目仍有爭議。重慶市政府采購中心工作人員石磊認為，某些保險類服務項目的確可以說得上是技術、服務等標準統一，因為保險行業有權威部門制定的行業規范和行業解釋，很多內容都是標準的，比如，車險、意外險、工傷險等。但是，物業管理服務在行業內沒有特別全面且權威的規范。比如，地面、墻面的潔凈程度，衛生間的潔凈程度等都沒有明確的標準。另外，醫院、影院等特殊場地的物業服務也面臨不同的要求。

采用最低評標價法可能會帶來供應商之間的惡性競爭，這也是大家共同顧慮的一點?！疤旖蚴泻推絽^繁華地區2022年度物業保潔項目”的項目負責人，天津市和平區財政服務中心周女士表示，在實踐中，采用最低評標價法容易造成投標商故意壓低價格。供應商惡意中標，中標以后又不按合同履約，給項目后續執行帶來諸多問題。所以，她認為，物業服務項目不可能“一刀切”，全部采用最低評標價法。如果采用綜合評分法，可以將價格分值提高，保證采購價格不虛高。

專家解釋給現實潑了“冷水”

情與法總是難以達成統一。

根據《政府采購需求管理辦法》第十九條和《實施條例》第三十四條，就一定能推斷出“采用公開招標的物業管理服務項目就要應用最低評標價法”嗎？一位不愿具名的業內權威專家并不這么認為。

如果在實踐中強制要求公開招標的物業管理服務項目采用最低評標價法進行評審，應當從哪些方面進行配套完善？

北京清潔行業協會秘書長翟佳梁表示，物業管理服務的價格主要由保潔人員、保安、維修人員等人員工資組成。行業利潤率非常低，很多都不到5%。如果物業管理服務采用最低評標價法進行招標，公司要保證行業利潤率的話，只能壓低工作人員的工資收入。目前，這個行業的服務人員拿的基本就是社會最低工資，有很多甚至連最低工資標準都達不到。長此以往，并不利于整個行業實現高質量發展。他建議，如果一定要推行最低評標價法，前提是完善行業標準，提高行業平均工資以及完善行業人員的社會保障。

對于行業規范，記者也查閱了中國物業管理協會的官網，相關的行業規范并不完善。2021年3月，由中國物業管理協會和中國教育后勤協會聯合發布的《高等學校物業服務規范》開始實施。而中國物業管理協會此前曾發布過《醫院物業服務規范（征求意見稿）》《產業園區物業服務與管理規范（征求意見稿）》《住宅區物業服務標準（征求意見稿）》，但這些征求意見稿因為種種原因，一直沒有正式出臺。

除了物業行業完善行業標準以外，還有一個采購人的因素需要考慮。

需求標準化建設或可解難題

在當前物業行業本身規范并不健全、采購人意識也不到位的情況下，政府采購的監管和執行機構該如何開展工作呢？山東省給我們提供了一個不錯的答案。

據了解，山東省在物業管理服務的政府采購需求標準化建設方面走在了全國前列。山東省政府采購中心專門邀請了該省大專院校、疾病預防、醫療機構等單位從事物業管理工作的專家，就新冠肺炎疫情常態化防控形勢下如何做好物業服務進行了座談。在充分征求意見的基礎上，分類整理規范了辦公樓、醫院、校園等場所疫情防控方面的物業服務需求，并納入現行物業管理服務采購需求模板，供采購人按需選擇并使用。

山東省政府采購中心相關負責人介紹了當時做這項工作的背景。他說，物業管理服務是保障各單位正常運轉的基礎性服務工作。在采購中，這屬于政府采購常規品目。隨著政府采購物業服務市場的快速發展，物業服務項目越來越多，單個項目的金額也不小。但服務內容不完善、標準不明確、價格設置不合理等問題也隨之暴露，進而影響了采購效果。一方面，從采購前端看，各單位的物業管理范圍、面積和內容各不相同，導致服務預算有高有低且難尋規律。因缺乏客觀量化的對比數據和價格范圍，又產生了物業服務預算批復難、下達計劃難等一系列問題。另一方面，從采購后端看，由于標書沒有明確服務的內容和標準，物業公司中標以后，提供的服務質量彈性過大，導致甲方預期與乙方的工作成果有較大出入，進而產生無休止的糾紛。針對上述情況，山東省政府采購中心只好痛下決心，做好采購中端工作，精心制作物業管理服務采購需求模板。“當標準做好以后，公開招標的物業管理服務項目采用最低評標價法進行評審才有實現的可能。”該名負責人說。

小編有話說

服務項目采購一直是實踐中的難點，這主要是因為其采購需求難以量化。這就好比一杯飲料，我們很難拿出一個標準判斷它是否可口。多數服務項目采購常常要求供應商提供方案，從而判斷供應商所提供的服務能否和采購需求相適應。

如上文所述，要想使用最低評標價法，采購需求和評審標準就要是客觀的、可量化的。對于服務類項目，想要做到這一點并非易事。

讀者朋友對服務項目采購有哪些“錦囊妙計”呢？歡迎您投稿介紹。

（楊文君）

本報擁有此文版權，若需轉載或復制，請注明來源于中國政府采購報，標注作者，并保持文章的完整性。否則，將追究法律責任。